Купили квартиру, дом или комнату — государство вернёт вам часть уплаченного НДФЛ. При покупке в ипотеку суммарный возврат может достигать 650 000 ₽ и больше. Разбираемся, кому положен имущественный вычет в 2026 году, сколько можно вернуть и как оформить возврат пошагово.
Посчитать точную сумму под свой доход и стоимость жилья можно в калькуляторе налогового вычета — с учётом прогрессивной шкалы НДФЛ, ипотечных процентов и маткапитала.
Что такое имущественный вычет и кому он положен
Имущественный налоговый вычет — это возврат части НДФЛ, уплаченного с ваших доходов, при покупке жилья. Право на него имеет налоговый резидент РФ, который платит НДФЛ (обычно с зарплаты) и купил жильё за свои средства или в ипотеку. Вычет предоставляется один раз в пределах установленных лимитов, но остаток можно переносить на следующие годы и на другие объекты, пока не выберете лимит.
Сколько можно вернуть в 2026 году
- За покупку жилья — вычет с суммы до 2 000 000 ₽. Возврат при ставке 13% — до 260 000 ₽.
- За ипотечные проценты — вычет с суммы до 3 000 000 ₽. Возврат — до 390 000 ₽.
- Итого по ипотеке — до 650 000 ₽ на одного человека.
С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: при доходе свыше 2,4 млн ₽/год ставка 15%, свыше 5 млн — 18%. Возврат считается по вашей ставке, поэтому при высоком доходе максимальная сумма возврата за покупку выше 260 000 ₽. Точный расчёт с учётом шкалы делает калькулятор.
Вычет для супругов
Если жильё куплено в браке, вычет вправе заявить каждый супруг в пределах своего лимита. Итого семья может вернуть с 4 млн ₽ за покупку и с 6 млн ₽ за проценты — независимо от того, на кого оформлена квартира. Это самый недооценённый способ увеличить возврат.
Как маткапитал и субсидии влияют на вычет
Вычет даётся только на расходы из собственных средств. Материнский капитал, военная ипотека и бюджетные субсидии из суммы покупки вычитаются — на них вычет не положен. Например, если квартира стоит 3 000 000 ₽, а 630 000 ₽ оплачены маткапиталом, вычет считается с 2 370 000 ₽, но ограничен лимитом 2 000 000 ₽.
Возвращаете налог? Пусть деньги работают
Полученный вычет можно вложить в брокерский счёт Т-Инвестиций: акции, облигации, фонды. А вычет по ИИС даёт ещё до +52 000 ₽ возврата в год.
Как оформить вычет: два способа
Способ 1 — через налоговую (возврат живыми деньгами)
- Дождитесь окончания года, в котором купили жильё.
- Соберите документы (список ниже) и заполните декларацию 3-НДФЛ — удобнее всего в личном кабинете на сайте ФНС.
- Подайте декларацию онлайн. Камеральная проверка — до 3 месяцев, затем ещё до месяца на перечисление.
- Деньги придут на указанный счёт единой суммой за год (в пределах уплаченного за год НДФЛ).
Способ 2 — через работодателя (прибавка к зарплате)
- Получите в ФНС уведомление о праве на вычет (через Госуслуги или личный кабинет, без 3-НДФЛ).
- Передайте уведомление работодателю.
- Бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается сумма вычета.
Второй способ быстрее — не нужно ждать следующего года.
Какие документы нужны
- паспорт и ИНН;
- декларация 3-НДФЛ и справка о доходах (2-НДФЛ) — при подаче через ФНС;
- договор купли-продажи или ДДУ;
- выписка из ЕГРН о праве собственности (или акт приёма-передачи для новостройки);
- платёжные документы, подтверждающие оплату;
- для ипотеки — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах;
- для маткапитала — справка из СФР;
- свидетельство о браке — при распределении вычета между супругами.
Большинство документов подгружаются в личном кабинете ФНС в электронном виде.
За сколько лет можно вернуть налог
Право на вычет бессрочно, но вернуть НДФЛ можно только за три предыдущих года. В 2026 году — за 2023, 2024 и 2025 годы. Для работающих пенсионеров срок продлевается ещё на 3 года назад. За каждый год возвращают не больше, чем вы фактически уплатили НДФЛ, а остаток переносится дальше.
Частые ошибки
- Заявляют вычет с полной стоимости, забыв вычесть маткапитал — налоговая отказывает.
- Не используют лимит второго супруга и теряют до 260 000 ₽ возврата.
- Путают вычет за покупку и за проценты — это два разных лимита, оба доступны при ипотеке.
- Подают 3-НДФЛ с ошибками в реквизитах — деньги «зависают».
Упрощённый порядок и семейная выплата
По ряду вычетов ФНС предлагает упрощённый порядок: заявление прямо в личном кабинете без декларации, если данные уже есть у налоговой. Отдельно с 2026 года действует семейная налоговая выплата для семей с двумя и более детьми и невысоким доходом — это самостоятельный механизм, который не отменяет имущественный вычет, их можно использовать вместе.
Вычет при покупке новостройки по ДДУ
Если жильё куплено по договору долевого участия, право на вычет возникает не с даты оплаты, а с момента подписания акта приёма-передачи. Зато заявить вычет можно сразу за все годы, начиная с года подписания акта. Дополнительно в лимит 2 млн ₽ разрешено включить расходы на отделку, если по договору квартира сдавалась без неё, — сохраняйте чеки на материалы и работы. Кстати, если застройщик задержал сдачу, вы вправе взыскать неустойку: рассчитать её поможет калькулятор неустойки по ДДУ, а порядок описан в инструкции по взысканию.
Пример: возврат по годам
Иван купил квартиру за 2 500 000 ₽ в ипотеку, его зарплата — 1 200 000 ₽/год, НДФЛ за год — 156 000 ₽. Лимит вычета за покупку — 2 000 000 ₽, то есть к возврату 260 000 ₽. За первый год Иван вернёт только 156 000 ₽ (сколько уплатил НДФЛ), остаток 104 000 ₽ перейдёт на следующий год. Плюс он отдельно возвращает 13% с уплаченных банку процентов. Погодовую разбивку удобно смотреть в калькуляторе — он показывает, за сколько лет вы выберете весь вычет.
Продажа и покупка жилья в одном году
Если в одном году вы продали одну квартиру (с налогом с продажи) и купили другую, вычеты можно взаимозачесть: налог к уплате с продажи уменьшается на имущественный вычет с покупки. Иногда это полностью обнуляет налог с продажи. Такой манёвр стоит просчитать заранее, чтобы не переплатить.
Что делать при смене работы
Смена работодателя не лишает вас вычета. Если получаете вычет через работодателя, при переходе нужно взять в ФНС новое уведомление на нового работодателя. Неиспользованный за год остаток вычета не сгорает — его можно добрать через декларацию 3-НДФЛ по итогам года или перенести на следующие годы.
Вычет по процентам: как получить максимум
Вычет по ипотечным процентам (до 3 млн ₽, возврат до 390 000 ₽) — отдельный от вычета за покупку, и его часто недобирают. Важные правила: возвращается 13% именно с фактически уплаченных банку процентов, а не со всей суммы кредита. Заявлять его можно ежегодно по мере погашения ипотеки — не обязательно ждать выплаты всего кредита. Справку об уплаченных процентах банк выдаёт бесплатно в приложении или отделении. Если сначала вы полностью выбираете вычет за покупку, а затем — за проценты, общий срок получения денег растягивается на несколько лет, зато итоговая сумма максимальна. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту: если по первой ипотеке лимит не выбран, перенести остаток на вторую квартиру нельзя, поэтому выгоднее заявлять его по самому дорогому кредиту.
Когда лучше обратиться к специалисту
Самостоятельно оформить вычет реально — интерфейс личного кабинета ФНС это позволяет. Но если ситуация сложная: несколько объектов, продажа и покупка в одном году, распределение между супругами, вычет за прошлые годы сразу, спор с налоговой по составу расходов — ошибка в декларации затягивает возврат на месяцы. В таких случаях выгоднее один раз заплатить налоговому консультанту, который заполнит 3-НДФЛ и проконтролирует зачисление денег.
Частые вопросы
До 260 000 ₽ за саму покупку и до 390 000 ₽ за ипотечные проценты — итого до 650 000 ₽ на человека при ставке 13%. Супруги вместе — вдвое больше.
Да, право бессрочно. Но вернуть НДФЛ можно только за три последних года. Пенсионерам — за шесть.
Через работодателя быстрее: берёте уведомление в ФНС и с зарплаты перестают удерживать НДФЛ уже в текущем году, не дожидаясь его окончания.
Вычет возвращает именно НДФЛ. Самозанятые и ИП на спецрежимах НДФЛ не платят, поэтому вернуть его не с чего. Но если есть параллельный доход, облагаемый НДФЛ (например, зарплата), с него вычет получить можно.
Да, но только для новостройки, купленной без отделки, и в пределах общего лимита 2 млн ₽. Нужны договоры и чеки на материалы и работы. Для вторичного жилья расходы на ремонт в вычет не входят.
Нет. Если за год не удалось вернуть весь вычет (уплаченного НДФЛ не хватило), остаток переносится на следующие годы до полного использования лимита.
Итог
Имущественный вычет — это законный способ вернуть до 650 000 ₽ при покупке жилья в ипотеку, а для супругов — вдвое больше. Право не сгорает, а остаток переносится на будущие годы. Начните с точного расчёта: откройте калькулятор налогового вычета, узнайте свою сумму и погодовую разбивку, затем подайте документы через личный кабинет ФНС или работодателя по шагам выше.
Материал носит информационный характер. Лимиты и порядок предоставления вычета периодически меняются — перед подачей уточните актуальную редакцию ст. 220 НК РФ или обратитесь к налоговому консультанту.